EL USO Y ABUSO QUE ALGUNOS EMPRESARIOS HACEN RESPECTO DE LAS VIVIENDAS SOCIALES
La Comuna, la Región y muy posiblemente el país, estamos siendo testigos de un supuesto escándalo que involucra a sectores empresariales, funcionarios públicos y personas naturales que, al amparo de buscar interpretaciones que favorezcan sus negocios, no dudan en burlar el espíritu y sentido final de la ley.
Nos referiremos al uso y abuso que algunos pocos empresarios, amparados en Certificados extendidos por funcionarios de dependencia poco clara y de actuar ineficiente, otorgan a las empresas constructoras, respecto de las características de las viviendas que construyen.
Estamos hablando de las “viviendas sociales”. En efecto, la vivienda social, no es otra cosa que la vivienda económica definitiva, destinada a resolver los problemas de “marginalidad habitacional”, que no pueden superar un valor de tasación de 400 UF, cuando las mismas están construidas en loteos y que no pueden superar las 520 UF cuando las mismas se encuentran construidas como Condominios, al amparo de la ley que regula ese tipo de conjuntos habitacionales.
El que otorga o da la calificación de “vivienda social” a una solución habitacional, es el Director de Obras Municipales, funcionario cuya dependencia es doble, administrativamente depende de la Municipalidad y Técnicamente responde al Ministerio de la Vivienda.
Este funcionario, siguiendo los parámetros que le da la Ley General de Urbanismo y Construcción y su Ordenanza, al recibir la carpeta que le presenta la empresa constructora, conforme a los antecedentes contenidos en dicha presentación, otorga o no, la calificación de “vivienda social”, ahora bien, esta calificación que debe hacer, no esta sujeta su arbitrio, esta sustentada en criterios objetivos, definidos por las disposiciones legales ya referidas, los cuales debe seguir estrictamente.
Decidido por el D.O.M., que la vivienda contenida en el Proyecto presentado es de carácter social, procede a entregar a la empresa constructora que lo presenta, un Certificado de Vivienda Social, el cual la empresa constructora puede usar ante la autoridad que ella estime necesario.
I.- Que sentido e incentivo tiene para la empresa constructora poseer este certificado; señalaremos varios, entre los cuales destacan los siguientes:
a) Los prestamos que esa empresa solicita para construir este tipo de viviendas, están exentos del impuesto de la Ley de Timbres y Estampillas.
b) Aprovechamiento al máximo del terreno en donde edifica. En efecto, la densidad exigida para otro tipo de viviendas es mucho menor que la exigida para las económicas. En términos estrictos y solo a vía ejemplar, si se trata de vivienda económicas, en 1000 metros cuadrados no pueden existir más de 5 viviendas, en el caso de las viviendas sociales, pueden haber 7.
c) Cuando el D.O.M. entrega la calificación de social a un loteo de este tipo de soluciones habitacionales, la ley permite que las calles del mismo, estén asfaltadas y no pavimentadas, lo cual reporta a la empresa constructora una buena cantidad de recursos económicos representados por el ahorro de tiempo y materiales.
d) Entre varios otros beneficios tributarios, constructivos y de derechos municipales.
Estos ítems mencionados, por si solos, representan para el empresario un fuerte incentivo, para construir este tipo de viviendas, más la ley no se puso en el caso de que se pretendiera enriquecerse sin causa justa, al amparo de un certificado dado, digamos benignamente, en forma equivocada. El sentido de la ley es generar incentivos para que las empresas constructoras destinen recursos a la construcción de “viviendas económicas sociales” con el fin de superar la “marginalidad habitacional”.
II.- Que beneficios obtiene el adquirente de una propiedad catalogada como “vivienda social”:
a) Se libera del pago de Contribuciones territoriales de manera permanente.
b) No paga, al momento de adquirir la vivienda, los impuestos que gravan la operación.
c) No paga por los Servicios Municipales de extracción de basura y otros.
III.- Que perjuicios sufre la Municipalidad con esta modalidad.
a) Deja de percibir importantes suma de dineros por los Permisos de Obras, toda vez que al estar tasadas de manera “equivocada” las viviendas, el derecho que percibe es más bajo.
b) Nunca recibirá dinero alguno por concepto de Contribuciones territoriales.
c) Nunca percibirá dinero alguno por concepto de los servicios de extracción de basuras, los que sin embargo, el Municipio si debe pagar a la empresa encargada de su retiro.
d) Dada la baja calidad del asfalto con que se terminan las calles del conjunto habitacional, en un tiempo más corto que largo, seguramente deberá concurrir con recursos del Estado, a arreglar las calles del sector.
IV.- Que perjuicios sufre el Fisco con esta calificación.
a) Desde ya una menor recaudación por concepto de los impuestos que gravan a la compraventa. Para ser claros, si estas viviendas no fueran calificadas de sociales, serían de todas maneras “viviendas económicas”, en cuyo caso, el impuesto de la Ley de Timbres y Estampillas, alcanzaría a un 0.83% del valor total de la transacción.
b) Una menor recaudación por los impuestos que gravan el crédito que el Banco otorga a la empresa constructora, si es que esta lo solicita.
c) Una menor recaudación fiscal por concepto de IVA
d) Una menor recaudación fiscal por concepto de varios y variados beneficios tributarios provenientes del D.F.L. N° 2 de 1959.
Así miradas las cosas, resultan inaceptables las explicaciones que tanto la empresa constructora como el Director de Obras Municipales de San Fernando, han dado a la comunidad, respecto del uso y abuso que se ha hecho de la calificación de “vivienda social” dado por el Director de Obras Municipales
En efecto, el Director de Obras Municipales, ha sostenido que el ha calificado y certificado las viviendas como sociales, dando una serie de argumentaciones para ello, entre las cuales llama la atención las siguientes:
a) Que el Servicio de Impuestos Internos tiene calificada la construcción como C 4 y el la calificó como C 3.
b) Que el valor del terreno, el de tasación, corresponde a un terreno agrícola.
c) Que la empresa gastó mucho dinero en la urbanización del terreno.
d) Que la tasación que el hace no obliga a la empresa a un valor de venta.
Todo lo anterior es poco atendible y carente de argumentación técnica, toda vez que la obligación del D.O.M. es dar el Certificado de Vivienda Social, amparado en las obligaciones que le impone la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción para su tasación, en ese sentido, las argumentaciones señaladas en las letras a) y b) carecen de sentido pues las mismas están contenidas en las obligaciones que le impone la ley para la tasación.
La argumentación escuchada al D.O.M. en orden a que la empresa gasto mucho dinero en urbanizar, pues el terreno era de carácter agrícola, es una argumentación tendenciosa, por no calificarla de otra manera. Cualquier persona medianamente informada, sabe que al presentarse la Carpeta de antecedentes para un Loteo a la Dirección de Obras Municipales, la misma contiene el desarrollo de toda la obra, incluida la urbanización y la construcción de las viviendas, de esta manera, pretender señalar que las viviendas están tasadas en 400 UF, más la urbanización, al menos representa un engaño, insostenible, en boca de un funcionario que representa los intereses del la Municipalidad en la parte administrativa y del Minvu, en la parte técnica. Esa es una explicación que uno podría esperar de la empresa y no del D.O.M.
La argumentación de que la tasación del D.O.M. no obliga a la empresa en lo que dice relación al precio de venta final, nuevamente hace que este funcionario, más que representar los intereses del Estado, represente los intereses de un particular.
Parece que el D.O.M. olvida que los beneficios tributarios que la ley entrega a la empresa constructora y a los adquirentes de las “viviendas económicas sociales”, están en directa relación con el carácter de la vivienda, es decir, con la característica de que la misma este destinada a superar la “marginalidad habitacional”.
Hay que dejar claramente establecido que el precio de compraventa de una vivienda esta determinado por el mercado, ello es así, no admite discusión alguna y por lo tanto, resulta cierto que uno podría construir una vivienda en 400 UF y venderla en 2000 UF, si es que existe alguien que la compre en ese valor, esto no admite discusión alguna, siempre y cuando en su construcción no haya mediado beneficio tributario alguno, ya sea para el constructor o para el adquirente, pues de haber mediado beneficios e incentivos de carácter tributario, estos beneficios e incentivos obligan a una justa racionalidad en el precio de venta.
Se podrá discutir o no, aceptar o no, que el valor de tasación que hace el D.O.M. es el mismo que debe utilizarse para la venta a público. Lo que sin embargo, no admite discusión alguna y resulta atentatorio contra el espíritu de la ley, es que el precio de venta pueda ser hasta un 250% más alto que el valor de tasación que el determinado por el D.O.M.. De aceptarse esta teoría, nos encontraríamos en presencia de un enriquecimiento sin justa causa y peor aún de un fraude que se pretende revestir de legal y legítimo.
Habiendo beneficios e incentivos tributarios de por medio, resulta imposible aceptar que la ley ampare este tipo de situaciones. En este caso, las leyes del mercado, en las cuales parece querer ampararse tanto el D.O.M. como el empresario, simplemente no operan sin regulaciones, legales, éticas y morales.
Finalmente y en lo que dice relación con la poco feliz actuación del D.O.M., en este caso y quizás en otros, hay que agregar un argumento que resulta incontrarrestable al momento de definir que su actuación ha sido, por decir algo, poco profesional. En efecto, este profesional, tiene una doble oportunidad para calificar de “social” una vivienda, la primera, cuando recibe la Carpeta con el Proyecto y, la segunda, cuando da el certificado de Recepción Final de las obras. En esta última oportunidad, el D.O.M. debe verificar que los antecedentes presentados en la primera, no han variado, de forma tal que exista concordancia, coherencia y consistencia entre los antecedentes de Proyecto presentado y las obras finales propiamente tales.
Resulta evidente, en el caso de San Fernando, que el DOM no cumplió con su obligación legal, o fue liviano al revisar la carpeta con la presentación del Proyecto o no realizó materialmente la Recepción de la Obra.
Otro factor a considerar o averiguar es si la empresa constructora solicitó o no créditos bancarios para construir el Conjunto Habitacional declarado “vivienda social” por el DOM. Si solicitó el referido crédito, habrá de determinarse el monto de lo solicitado y, a partir de ello, habrá que determinar el valor real que la propia constructora le asignó a cada “vivienda social”. Si resulta que el valor solicitado como préstamo es mayor para cada vivienda que lo que la propia constructora declaró ante la D.O.M., estamos frente a un fraude tributario, toda vez que resultará evidente que nunca pensó construir “viviendas sociales”. Hay que tener presente que los Bancos, cualquiera que ellos sean, para dar prestamos de dinero toman garantías reales que efectivamente cubran con creces lo prestado. En el caso que nos preocupa, es evidente que si un Banco le presta a una persona natural para que adquiera una vivienda de 1.300 UF. habrá tasado el inmueble a adquirir y el resultado de esa tasación será el suficiente para resguardar la operación crediticia bancaria. De esta forma, si la tasación del Banco para la “vivienda social” resulta ser más que suficiente para responder por las 1.300 UF que se prestan al adquirente, quedará de manifiesto que la empresa constructora realizó un ardid o engaño para conseguir la calificación de “vivienda social” y aprovechar así los beneficios tributarios, situación sancionable por el artículo 97 N°s. 4 y 5 del Código Tributario, y, al menos, el Director de Obras Municipales, ejerció de manera negligente y descuidada la labor encargada por ley, permitiendo la defraudación a la Municipalidad y al Fisco.
También resulta necesario explorar si es que el S.I.I. ha cumplido cabalmente con el mandato expreso que la Ley General de Urbanismo y Construcción en su artículo 167, respecto de la supervigilancia permanente que este Servicio debe hacer respecto de que las viviendas económicas mantengan las características de tal. Se debe tener presente que la “vivienda social”, es también una vivienda económica, según la propia interpretación del Servicio, en sendas Circulares N°s. 27 y 91 de 1979.
El autor del arículo autorizó a The Paskin.
Lo puede leer en:
http://www.lacoctelera.com/laconspiraciondelsilencio
